Главная »» Статьи »» КУПЛЯ – ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

КУПЛЯ - ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛКИ

Прежде всего, предлагаем рассмотреть ситуацию, при которой до заключения договора купли-продажи квартиры Покупателем выдается часть денежной суммы по сделке, которая является задатком. Согласно части 2) статьи 631 Гражданского Кодекса Республики Молдова (далее ГК РМ) Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. При этом остальная часть причитающихся по сделке денежных средств выплачивается Покупателем в оговоренный сторонами срок при подписании договора купли-продажи квартиры .

Необходимо отметить, что оформление частичной выплаты стоимости квартиры в виде задатка является более выгодным для Продавца, поскольку в случае отказа Покупателя от заключения сделки внесённая им сумма задатка остается у Продавца. При этом Покупателя будет стимулировать срок установленный сторонами для выплаты всей стоимости квартиры, в течение которого он обязан внести оставшуюся часть денег и заключить договор купли-продажи. В данном случае задаток будет играть роль некой дисциплинарной мерой для Покупателя.

В случае если Покупатель нарушит условия Соглашения о задатке, предположим, не уплатив в оговоренный срок денежную сумму, Продавец продолжает оставаться собственником своей квартиры, что не мешает ему искать нового Покупателя на свою недвижимость. Однако, следуя букве закона, а именно положениям пункта 1) статьи 633 ГК РМ, необходимо подчеркнуть, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне удвоенную сумму задатка. Более того, гражданское законодательство предусматривает возмещение причиненных убытков ответственной за неисполнение договора стороной (ч. (2), ст.633 ГК РМ).

Вторым вариантом юридического оформления отношений, возникающих между Покупателем и Продавцом по поводу купли-продажи квартиры с поэтапной оплатой её стоимости, является заключение договора  купли-продажи с рассрочкой платежа. По нашему мнению, данный вариант является наиболее приемлемым.

Гражданский Кодекс РМ не выделяет договор купли-продажи в рассрочку в качестве одного из видов договора купли-продажи, что дает основание применять в отношении него общие положения о договоре, а также нормы гражданского законодательства, регламентирующие договор купли-продажи.

 Вместе с тем,  в законодательстве Республики Молдова все же содержатся нормы, регулирующие тем или иным образом заключение договора купли-продажи в рассрочку. Так, Положение о порядке купли-продажи объектов, не относящихся к жилищному фонду, сданных в наем предусматривает возможность купли-продажи обусловленных объектов в рассрочку на срок не более чем шесть месяцев. Положение о коммерческих и инвестиционных конкурсах и прямых переговорах по приватизации публичного имущества, Положение о купле-продаже прилегающих земельных участков так же регламентируют процедуру по купле-продаже имущества в рассрочку.

Интересен тот факт, что продажа товаров в рассрочку получила широкое распространение в Западной Европе и России в XIX веке с появлением дорогостоящих бытовых товаров (например, швейных машин). В России сделки по продаже в рассрочку облекались, как правило, в форму так называемых «прокатных расписок», в которых слово «продажа» заменялось выражением «отдача на прокат». В случае невнесения платежа в срок Продавец оставлял за собой право изъять отданную вещь, взыскать последние платежи и удержать сделанные взносы.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа представляет собой гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (Продавец) обязуется передать обусловленный объект недвижимости в собственность другой стороне (Покупателю), которая обязуется оплатить за неё определенную денежную сумму поэтапно. Как правило, цена договора купли-продажи в рассрочку является существенным его условием. При этом необходимо подчеркнуть, что в пункте договора, который определяет цену продаваемого объекта недвижимости, следует указать общую продажную стоимость квартиры, фактически оплаченную при подписании договора сумму (или до его подписания), оставшуюся сумму, которая подлежит оплате, и, в обязательном порядке, срок, в течение в которого данная сумма должна быть оплачена.

Обращаем внимание, что положения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа относительно цены схожи с положениями о цене и порядке оплаты по договору инвестирования в строительство жилья (или долевого участия в строительстве жилья). Как в первом, так и во втором случае, существенными положениями для данных договоров является указание на временные периоды (этапы), в течение которых обусловленная денежная сумма должна быть оплачена Покупателем.

Согласно действующему законодательству, а именно ст. 51 Закона «О нотариате», ст. 212 ГК РМ, составление и подписание договора купли - продажи квартиры в рассрочку осуществляется нотариусом, который уполномочен законом удостоверять данного рода сделки. Часть 1) ст. 213 ГК РМ регламентирует, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её недействительность. Право собственности на квартиру, если договором не предусмотрено иное, возникает у Покупателя после подписания договора и регистрации его в Территориальном Кадастровом Офисе. При этом органы кадастра устанавливают в отношении квартиры запрет на отчуждение, ввиду того, что договор был заключен с рассрочкой платежа.

После полного расчета Покупателя согласно положениям договора, стороны снова встречаются у нотариуса, который составляет Соглашение об исполнении обязательств по договору. Следует особо подчеркнуть, что до тех пор, пока нотариусом не будет удостоверено такое Соглашение о полном расчете, будет считаться, что у Покупателя существует долг перед Продавцом недвижимости. На практике встречаются случаи, когда вместо такого Соглашения Продавец нотариально удостоверяет свое заявление на снятие запрета по отчуждению квартиры ввиду полного расчета между сторонами. После рассмотрения данного заявления Территориальным Кадастровым Офисом запрет на отчуждение квартиры снимается и Покупатель становится полноправным её собственником, что дает ему право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему квартирой.

Отмечаем, что заключение договора купли-продажи квартиры в рассрочку более выгодно Покупателю, поскольку после оплаты части стоимости квартиры и регистрации договора в Территориальном Кадастровом Офисе, он может въехать в нее, начать делать ремонт, зарегистрировать новое место жительства (прописаться). Единственным вето, налагаемым на стороны до полной оплаты, будет являться запрет органов кадастра на осуществление сделок по отчуждению квартиры, что по сути своей вполне обоснованно.  Как видно, при заключении такого договора отсутствует угроза для Покупателя при неисполнении своих обязательств потерять внесенную сумму (как это происходит в случае с задатком), а существует только определенный в договоре срок окончательного расчета.

Однако, учитывая возможность возникновения определенных осложнений с выплатой Покупателем полной стоимости квартиры, при подписании договора купли-продажи в рассрочку Продавцу необходимо быть предельно осторожным. Главная опасность для него - несоблюдение Покупателем сроков окончательного расчета по договору. Предотвратить столь нежелательную ситуацию возможно, применяя некоторые меры.

 Во-первых, в договор купли-продажи квартиры в рассрочку можно включить положения о залоге квартиры до полной оплаты её покупной цены. При этом вполне очевидно, что право собственности на приобретенную квартиру у Покупателя возникнет только после полной оплаты цены квартиры и снятия залога. В этом случае Покупатель не сможет распоряжаться недвижимым имуществом до полного расчета, что будет стимулировать его к более скорому выполнению своей обязанности.   

Во-вторых, можно включить в договор купли-продажи положение о применении неустойки за неуплату или несвоевременную уплату обусловленной цены по договору. При отсутствии в договоре положений о неустойке Продавец имеет право на законную неустойку, размер которой устанавливается исходя из размера ставки рефинансирования Национального Банка Молдовы. Данное положение находит свое подтверждение в статье 585 ГК РМ. Однако стоит подчеркнуть, что сумма такой неустойки будет невелика. Поэтому целесообразно включить в договор более существенный размер неустойки, предположим 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, существует несколько механизмов построения правоотношений между Покупателем и Продавцом при купле-продаже квартиры, в случае поэтапной оплаты её стоимости. Право выбора наиболее приемлемого из всех вариантов заключения подобной сделки принадлежит сторонам, равно как и право выбора квалифицированной юридической помощи, оказываемой в таких ситуациях с целью соблюдения интересов обеих сторон.

Удова Оксана